斉藤英志 | 元営業マンによる東京ワンルームマンション投資相談

こんなことを考えていませんか？

これから東京でワンルームマンション投資をしようと考えている
既に営業を受けたりセミナーに出たりしているが、本当に大丈夫か不安・・・
不動産の営業マンではなく、売り手ではない第三者立場の専門家から話を聞きたいと思っている

このホームページを見ているあなたがもし・・・

このいずれかに当てはまるのなら、このページを最後までお読み頂ければと思います。

なぜなら、このページでは

『ワンルーム投資でほとんどの人が失敗をしてしまう理由と、それを踏まえてワンルーム投資で成功する為の重要な考え方』

をお伝えしているからです。

そして、これは非常に大事なポイントなのですが、私はワンルームマンションの販売業者ではありません。

なので、客観的な立場からの考え方をお伝えすることができます。

このページを読むだけでも、きっとあなたの役に立つはずです。

業界の表も裏も見てきた元ワンルームマンション投資営業マン

本題に入る前に、簡単に私の自己紹介をさせて頂ければと思います。

ネクストライフプランニング代表の斉藤英志と申します。私は、元々ワンルームマンション投資の営業マンとして業界で13年間働いていました。

その間、500件以上の物件の売買に関わり、仲介・賃貸管理・物件の仕入れ・ローン業務などあらゆる経験を積みました。

また、営業マンの立場ももちろん、複数の営業マンを統括する管理職や、経営に関わる取締役も経験しています。

ワンルームマンション投資業界については表も裏も全て見てきました。

こういった経験を積んだ後、

『物件を販売しなくてはいけない会社側の立場ではなく、客観的な立場から本当にお客さんの為になるアドバイスができる存在になりたい』

と考えるようになり、株式会社ネクストライフプランニングを立ち上げ、代表として活動を行っています。

詳しくは、代表プロフィールをご覧頂ければと思います。

著書紹介

相続から家族と資産を守る61のポイント

ワンルームマンションを活用した相続対策の方法について執筆をしました。

業者ではない第三者立場のアドバイザー

私は、ワンルームマンション販売会社の人間ではありません。

そうではなく、第三者立場のアドバイザーとして活動を行っています。

なので、通常のワンルームマンション投資会社ができないようなアドバイス、例えば・・・

販売会社が隠したがるデメリットを包み隠さずお伝えする
”売ったら終わり”ではなく将来設計を考えたアドバイス
『買わない方がいいですよ』と正直にお伝えする

こういったことができます。

販売会社に勤めていると、どうしても『物件を売ること』が前提となってしまうので客観的なアドバイスができません。

中には本当にお客さんの利益を考えてアドバイスをしている営業マンもいるかもしれませんが、絶対数が少ない上に本当にそうかどうかを見極めるのは素人には困難です。

しかし、販売会社に属さない独立したアドバイザーであれば、『物件を売ること』が前提にならずに済みます。

なので、『買うべきか買わないべきか』ということも含めて客観的なアドバイスができるのです。

販売会社の営業マンの場合

第三者立場のアドバイザーの場合

私は、お客様から直接フィーを頂くという形をメインにして活動を行っています。

ワンルームマンション業界では、物件を売る為に仕事をしている人がほとんどです。なので、こういった形で活動を行っているアドバイザーはなかなか他にはいないのが現状です。

ほとんどの人がワンルームマンション投資で失敗してしまう理由

また、私が第三者立場のアドバイザーとして活動を始めた大きな理由の1つとして、

『ワンルームマンション投資で失敗してしまう人がとても多い』

ということが挙げられます。

営業マンに勧められるまま安易に物件を購入してしまい、購入をした後に思ったような結果を得ることができず

「やっぱり買わなければ良かった・・・」

と後悔してしまう人が後を絶ちません。

あなたも、マンション投資で失敗してしまった人の話を聞いたことがあるのではないでしょうか？

ワンルームマンション投資で失敗をしてしまう原因としては、

『営業マンの言うことを鵜呑みにしてしまい、しっかりとした投資分析をしないで購入をしてしまう』

ということがまず挙げられます。

「営業マンが人柄が良かったから」

「この人なら信頼できると思ったから」

という曖昧な理由だけで買ってしまい、肝心な数字の分析ができていないというケースは非常に多いのですが、そういった場合かなりの確率で失敗をしてしまいます。

なぜなら、営業マンは基本的に会社が売りたい物件を売っていて、あなたの代わりに投資分析をしてくれる訳ではないからです。

ほとんどの場合、都合の良い数字だけを見せられて悪い所は隠されてしまいます。

そして、物件を買った後におかしいことに気付いても後の祭り。

場合によっては、もう物件を売るしかなく、売却してもローンが残ってしまい、結局200万円、300万の損失を被ってしまうという事態になることは少なくなりません。

どうやったら成功できるの？

せっかく自分の大切なお金を増やす為に始めたワンルームマンション投資なのに、このような結果になってしまっては意味がないですよね。

では、どうやったらワンルームマンション投資で成功することができるのでしょうか？

今から、私が考えるワンルームマンション成功の為のポイントについてお伝えしていこうと思います。

ワンルームマンション投資成功の5つのポイント

【最重要ポイント】目標を明確にする

これは、私がワンルームマンション投資を行う上で最も重要視しているポイントなのですが、

『なぜワンルームマンション投資をするのか？』

という目標を明確にすることを最初に行う必要があります。

なぜかというと、目標をはっきりさせないとワンルームマンション投資が上手く行っているのか上手く行っていないかを判断することができないからです。

「何となく儲かればいい」

という気持ちで始めてしまうと、いざ始めた時に本当に上手く行っているかどうかの判断ができません。成功の基準を計るものさしがないからです。

その結果、

「なんでワンルームマンション投資をやっているんだっけ？本当にこのままでいいの・・・？」

不安になって物件を売却してしまい損をするだけで終わってしまうということが多くありません。

そうならないためには、具体的な目標が必要です。

例えば、

『老後の生活の為に、安定的な収入を確保する』

という目標を立てると、やるべきことが見えてきます。

まず、もらえるであろう年金の額を計算し、さらに将来の出費や生活費を考える。

そうしたら、不動産からいくらの収入が月あればよいかがわかります。

その結果、月20万円の収入が欲しいということが明確になれば、そこで初めて

『65歳の時点で20万円の定期収入を得る』

という明確な目標を設定することができます。

ワンルームマンション投資というのは、目指す目標に到達する為の”手段”です。

多くの人が、この部分を理解できていない為に途中で挫折をしてしまっているので、一番最初にじっくりと考えるべきポイントです。

目標を達成する為の全体の戦略を立てる

明確な目標を設定することができたら、実際のその目標を達成する為の具体的な戦略を立てていきます。

何件の物件が必要なのか？
どんなスケジュールで購入をすればいいのか？
毎年どれくらいの金額を繰り上げ返済していくのか？
最初にどれくらいの頭金を入れるのか？

こういったことを、長期的な目線を持った上で計画していくのです。

この計画は、その人の職業や年収、年齢や考え方によって変わってきます。

なので、私がアドバイスをする際はそういった情報のヒアリングを行い、その人にとってベストな計画を立てていきます。

物件を見極める（立地・管理状況・仕様）

全体の戦略を立てることができたら、ここでやっと物件を探し始めます。

物件を決める時に、年利4%、5%などと書かれている利回りの数字を見るだけではいけません。

それだけではなく、

立地
管理状況
仕様（間取り・設備）

この3つを物件選びの時に見ていく必要があります。

まず、立地に関してですが単純に『駅チカならいい』『山手線の内側がいい』という訳ではありません。

駅の近くでも、場所によっては安定性に欠けていて景気の良し悪しで家賃が大きく変動してしまう可能性がある所もあります。特に、中央区や千代田区の一部の物件などではそういった傾向があるので注意が必要です。

また、青山など高級なイメージがある所では、物件価格が高すぎて取れる家賃とのバランスが合わない場合などもあります。

立地を考える際には

『需要が変わらず、家賃が安定している立地』

を選ぶことが重要になります。

さらに、見落とされがちですが管理状況も大事です。

実際に蓋を開けてみると修繕積立金がちゃんと積み立てられていなく、修繕が進まずに物件の魅力が低下してしまったり、修繕積立金が予期せず値上げになり収支が悪くなってしまったりしてしまう場合があるからです。

また、戸数が少なすぎると修繕積立金の負担が大きくなってしまうことから、適切な戸数の物件を選ぶことが大切です。

そして、立地と管理状況に加えて、間取りと設備をしっかりと把握する必要があります。

なぜなら、古い物件ではよくあるのですが、キレイな四角ではない変な形だったり、収納が少なかったり、ユニットバスになっていたりすると家賃が下がってしまう可能性が高くなってしまうからです。

こういった所を総合的に考えて物件を見極めていくのが大事になります。

様々なリスクを考慮した投資分析の実施

物件の見極めができたら、投資分析を行います。

投資分析では、

家賃の変動があった場合にどうなるのか？
空室が出た場合でも収支が合うかどうか？
ローンの金利が上昇した場合はどうなるのか？

このような様々なリスクを考慮した上での収支のシミュレーションを行います。

※投資分析に関しては内容が多岐にわたるので、投資分析のページに内容をまとめました。詳しい内容を見たい場合はこちらのページを参考にして下さい。

営業マンは、こういったリスクを考慮したシミュレーションはあまり見せたがりません。

なぜなら、できるだけ見栄えの良い数字を見せて売りたいと考えているからです。

しかし、本当に大事なのはこういったリスクを把握した上で判断をすることです。それをしないと、

「こんなはずじゃなかった・・・」

と後悔してしまうことになりかねません。

私は、購入する可能性のある物件に関しては必ずこの投資分析を行っています。

最終判断をする為の現地調査の実施

投資分析が終わり、問題がなければ次に現地調査を実施します。

これは私の感覚ですが、現地に行かないとわからないことはたくさんあります。

例えば・・・

駅から物件までの動線はどうなっているのか？
物件の管理状況はどうか？ゴミが散らばっていたりなどして掃除が行き届いていなかったり、自転車が雑然と置かれてたりしないか？
現在の入居状況はどうか？

こういったことは実際に現地に行ってないとわかりません。

紙の上の情報だけでワンルームマンションの購入を決めてしまうのは危険です。

実際に物件を見に行ってみると、肌で感じるものがあります。

そして、賃貸物件を探している入居者も同じように、その物件の雰囲気というものを肌で感じて入居するかどうかを決めるものです。

なので、

「何となく雰囲気が悪いな・・・」

と感じる物件は、入居率が悪く、すぐに出ていってしまう可能性もある為ワンルームマンション投資には不適格です。

また、私が実際に物件の購入をお手伝いする際は、現地の不動産屋の外にある張り紙を見て周辺の家賃相場を見たり、場合よっては直接その不動産屋に行き物件についてヒアリングすることもあります。

・・・

以上、このようなプロセスを経て問題がなければ物件の購入という決断をしていきます。

ワンルームマンション投資では、営業マンの話につられて簡単に物件の購入を決めてしまいがちです。

でも、そうしてしまうと上でお伝えしたような正しいプロセスを全て飛ばしてしまうので、成功する確率はかなり低くなってしまいます。

ワンルームマンション投資を行う際は、正しい順番で、しっかりと分析を行った上で実行していくのが重要なポイントになります。

でも、自分で全部やるのは難しい・・・

しかし・・・

そうはいっても、自分で今お伝えしたことを全てやるのは難しいですよね。

そこで、私はこれからワンルームマンション投資を行う方を対象に初回無料相談（2時間程度）を実施しています。

私は、ワンルームマンションを売る立場ではない、第三者立場の専門家です。

なので、客観的な目線からアドバイスをすることができます。

ダメなものはダメだとはっきり言いますし、場合よっては『購入をしない方がいいです』というアドバイスをすることもあります。

この無料相談を受けることで、ワンルームマンション投資で失敗する可能性をグッと減らすことができますので、お気軽にご相談を頂ければと思います。

具体的には、無料相談では次のようなことをお伝えすることができます。

※下記調整中です

そもそも、ワンルームマンション投資が自分に合っているのかどうか？
どんな目標を達成する為にワンルームマンション投資を行うのか？
どんな戦略を持ってワンルームマンション投資をするべきなのか？
客観的な目線で見たワンルームマンション投資のメリット・デメリット
営業マンは教えてくれない業界の裏側の話
現在の東京のワンルームマンション投資の状況の話
「この物件どうなの？」「こういう営業を受けてるんですけどどうですか？」という質問に対する回答
「既に物件を買ったけどどうなの？」という質問に対する回答