メディアへの出演

Shibuya Cross-FM(88.5MHz)に出演しました。
星野友絵のラジオ番組「プロフェッショナルリーダー ~経営者・人生の1ページ~」
2021年1月5日放送分ゲスト出演

ネクストライフプランニング  > 節税をウリにした営業トーク

節税をウリにした営業トーク

「税金の負担が重いと感じていませんか?ワンルームマンション投資は節税にもなりますよ」

このような節税トークは、ワンルームマンション投資の現場ではよく行われています。

「節税」と聞くと、税金の負担を重く感じている高所得者は耳を傾けます。

また、年収が1000万円を超えるようなサラリーマンの方でも、

「サラリーマンでも節税ができる方法があるんですよ」

とささやかれると、「え、どういうことですか?」と話を聞きたくなってしまうものです。


ワンルームマンションに節税効果はあるの?

では、実際にワンルームマンション投資に節税効果はあるのでしょうか?

結論から言いましょう。

ワンルームマンション投資に、節税効果はほとんどありません。

※ただし、相続税の場合は大幅な節約効果があります。詳しくはこちらのページをご覧ください。

昔は定率法という方式を使うことができ、節税効果を出すこともできたのですが、今はそれがなくなってしまったので節税をするのは難しいです。

現在は、初年度は多少の節税効果がありますが、その後は家賃収入が入るので節税できるどころかむしろ払う税金は増えてしまいます。

なので、ワンルームマンション投資で節税ができると考えてはいけません。


なぜ節税を謳った営業トークが存在するのか?

ではなぜ、ワンルームマンション投資の営業マンは

「ワンルームマンション投資は節税にもなりますよ」

という営業トークをするのでしょうか?

その理由は、"見込み客の興味を惹くため"です。

ワンルームマンション投資の営業トークの基本は、

『見込み客が持っている不満に共感して、その解決策としてワンルームマンションを持ってくる』

というものです。

高額所得者は、納める税金が多すぎるという不満を持っている場合が多いので、その不満を営業に上手く使う為に”節税できますよトーク”が使われているのです。

実際には節税効果があまりないにも関わらず、です。


ワンルームマンション節税の仕組み

ここで、ワンルームマンション投資を使った節税の仕組みについてお伝えしたいと思います。

ワンルームマンションを購入すると、かかった費用を経費にすることができます。

初年度にかかる費用としては、登記費用やローンの事務手数料、火災保険料、仲介手数料、不動産取得税などがあり、大体合計すると70〜150万円ほどになります。

これを経費として計上することができるので、確定申告をすることで税金が安くなるのです。

例えば、税込みの所得が1200万円の方で100万円の諸費用がかかったとすると、所得税33%プラス住民税約10%の合計44%が控除対象になり、約44万円の節税になります。

ただし、タイミングにもよりますが家賃収入が入り収入が増えるので、実際に節税できる金額はこれよりも小さくなります。


翌年度からは経費が一気に少なくなる

また、翌年度は初年度と比べて経費にできるお金がグッと減ります。

翌年度から継続的に経費にできるものとして具体的には、減価償却費と住宅ローンの利息、管理費、固定資産税、修繕費などがあるのですが、家賃収入の方が高くなる可能性が高く、全体で見ると支払う税金はむしろ高くなります。

つまり、ワンルームマンション投資をすると経費にするお金が出てくるのでその部分だけに注目すると節税になるのですが、家賃収入が入ることで収入が増えるのであまり節税効果はないのです。

営業マンは、全体を見ずに節税になる部分にだけ焦点を当てて話をします。

その結果、営業トークを受けた人が

「ワンルームマンションを買えば節税になるんだ」

という誤った認識を持ってしまう場合もあります。


「節税効果がなくなったら売ればいいんですよ

また、節税の営業トークの中でよく使われるもので、注意をしなければいけないものがありあります。

それは、

「節税の効果がなくなったら5〜10年後くらいに売ればいいんですよ」

という営業トークです。

節税効果が出るのは買ってすぐの段階であり、ワンルームマンションは買ってから5年以内に売ると譲渡益に対して39%の税金を納める必要があります。通常は20%なのでかなり大きな差です。

こういった事実があるので、”節税効果を上手く使って、売った時の税金が安くなったタイミングで売りましょう”という提案を営業マンがしてくる場合があるのです。

しかし、先ほどもお伝えした通りワンルームマンション投資に節税効果はほとんどありません。

また、売却をするにしても利益が出るような値段で売れる可能性は低く、トータルで見ると大きな損をしてしまう可能性が高いです。

こういった営業トークというのは、営業マンがワンルームマンション物件を売りたいが為のものになっています。

この話に乗ってしまうと痛い目を見ることになるので注意をして下さい。


節税目的で買ってはいけない

私が声を大にして言いたいのは、

『ワンルームマンションを節税目的で買ってはいけない』

ということです。

ワンルームマンション投資に節税効果はほぼないです。

節税目的で買って上手く行った人を、私は1人も見たことがありません。

節税目的で買うと、節税ばかりに目が言ってしまって良い物件を選ぶという最重要ポイントが軽視されがちになってしまいます。

「ワンルームマンション投資は節税にもなりますよ」

という営業トークには引っかからないようにしましょう。

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