メディアへの出演

Shibuya Cross-FM(88.5MHz)に出演しました。
星野友絵のラジオ番組「プロフェッショナルリーダー ~経営者・人生の1ページ~」
2021年1月5日放送分ゲスト出演

ネクストライフプランニング  > シミュレーションは信用してはいけない

シミュレーションは信用してはいけない

営業マンがワンルームマンションを売るためのトークを進めていく中で、

「実際の収支はこんなイメージです」

と賃料収入のイメージを出してくる場合があります。

これは、業界では『1枚もの』と呼ばれていて、通常は1枚の紙に

ローンの金額
ローンの年数
月々の返済額
賃料収入
月々の収支

が掲載されており、収支のイメージができるようになっています。

具体的な数字を見せられると一気に現実感が増し、

「負担がないならやってみようかな」

と思ってしまいまいがちなのですが・・・

このシミュレーションは絶対に鵜呑みにしてはいけません。


実現する可能性のない奇跡のシミュレーション

なぜなら、営業マンが提示するシミュレーションは、

『まず実現する可能性のない奇跡のシミュレーション』

だからです。

どういうことかというと、営業マンが通常提示するシミュレーションは、

家賃の下落がない
空室が全く出ない
金利の上昇がない
修繕積立金の上昇がない
エアコンや給湯器の交換が発生しない
壁紙や床の張替えなどのリフォームが発生しない

というありえない条件の元に作られている場合がほとんどだからです。


正確なシミュレーションを作ろうにも作れない

なぜこうなるかというと、営業マンはなるべく良い数字を見せたいからです。

何が何でも物件を売って成績を上げようとしているので、このような行動に繋がってしまうのです。

そして、「あくまでもイメージです」と言ってもしシミュレーション通りにいかなかった場合の逃げ道を作っておく場合も多いです。

また、営業マンは物件を売ることに関してはプロですが、不動産の専門的な知識に乏しい場合がほとんどです。

なので、正確なシミュレーションを作ろうにも知識が足りずに作ることができないという現実もあります。


簡単にシミュレーション結果をよく見せる方法

また、シミュレーションを作る際に、簡単に数字を良くするワザがあります。

それは、ローンの期間を長くすること。

当然ですが、ローンの返済期間を長くすれば長くするほど月々の返済額は少なくなります。

それをすると、月々入ってくる賃料は同じでも収支が良くなり、見た目上は儲かるようなシミュレーションを簡単に作ることができます。

もちろん、その分ローンを払う期間が長くなってしまうのですが、それよりも月々の収支を気にする人が多く、この重要な問題が見逃されがちです。

極論を言えば、現在は40年という長期のローンを組むことも可能なのでそれを使えば月々の収支をよく見せることは簡単です。

しかし、それをやってしまうと退職をした後もずーっとローンを支払い続けなければなりません。

そうなると、ワンルームマンション投資の成功とはかけ離れたものになってしまいます。


正確なシミュレーションを作りたい場合

ワンルームマンション投資を始める上では、営業マンが物件を売るため出すシミュレーションを鵜呑みにせずに、しっかりとリスクを考慮したシミュレーションを作ることが重要になります。

家賃の下落
空室のリスク
金利の上昇リスク
修繕積立金の上昇
エアコンや給湯器の交換
壁紙や床の張替えなどのリフォーム

このようなリスクを考慮に入れ、現実的なシミュレーションを作ることが必要になります。

投資分析のページでもお伝えしていますが、私がワンルームマンション投資のアドバイスをする時は、このようなリスクを考慮した上でシミュレーションを作っていきます。

もし営業マンの出したシミュレーションが信用できない場合や、専門家の力を借りて現実的なシミュレーションを作りたい方は、まずは無料相談を利用して頂ければと思います。

きっと、力になれるはずです。

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