メディアへの出演

Shibuya Cross-FM(88.5MHz)に出演しました。
星野友絵のラジオ番組「プロフェッショナルリーダー ~経営者・人生の1ページ~」
2021年1月5日放送分ゲスト出演

ネクストライフプランニング  > ワンルームマンション購入前に必須の投資分析

ワンルームマンション購入前に必須の投資分析

ワンルームマンション投資をする際には、

『その物件が投資するに値するかどうか』

を判断する投資分析は欠かせません。

当然ですが、やみくもに物件を買うだけではワンルームマンション投資はうまくいきません。

しっかりと収益を出すことができる物件を選ぶことが、ワンルームマンション投資の成功のカギになります。

では、ワンルームマンション投資で成功する為にはどうやって投資分析をしていけばいいのでしょうか?

このページでは、私が実際にやっている投資分析の考え方についてお伝えしていきます。


表面利回りだけを見るのは投資分析ではない

投資分析の話になるとよく業者が話すのが『表面利回り』の話です。

これは、単純に”投資した金額に対してどれくらいの年間リターンがあるのか”を示しています。

例えば、2000万円の物件を購入して、年間100万円の家賃収入が得られる場合は5%の表面利回りということになります。

これは非常にわかりやすいので、この数字を出して

『これだけの利回りを得ることができますよ!』

と言いやすいものなのですが、この数字を鵜呑みにするのは間違いです。


実質利回りを計算して出す必要がある

ワンルームマンション投資を行う際に把握すべきなのは、表面利回りではなく『実質利回り』です。

なぜなら、ワンルームマンション投資には必ず管理費や修繕積立金が発生するので、それらを考慮に入れないと正確な数字が把握できないからです。

実質利回りの計算方法は以下の通りです。


実質利回り={(家賃収入−建物管理費−修繕積立金−賃貸管理手数料) ✕ 12−固定資産税}÷物件価格

数式にすると複雑に見えますが、つまりは『実際に手元に残るお金』がどれくらいなのかを示すのが実質利回りになります。


実質利回りだけでも投資分析は不十分

この実質利回りを把握すれば投資分析は完了・・・

しません!

これだけでは投資分析は不十分です。

なぜかというと・・・

ワンルームマンション投資では、起こりうる様々なリスクがあり、それを考慮に入れる必要があるからです。

どんなリスクがあるのかということですが、以下のようなリスクがあります。

家賃の下落リスク
金利上昇のリスク
空室リスク
修繕積立金が変動するリスク

こういったリスクも含めた上で行うのが、正しい投資分析です。

私が投資をする物件を見極める際は、必ずこういったリスクを含めた上で投資適格か不適格を見ていきます。

これらのリスクをしっかりと把握することは非常に重要になるので、今から詳しく1つ1つ見ていきたいと思います。

家賃の下落リスクを考慮する

当たり前ですが、家賃というのは常に一定ではありません。

時間が経つにつれて変わっていきます。

場合によっては上がる場合もあるのですが、建物が古くなっていくにつれて下がってしまうのが普通です。

物件選びの際には、家賃が下がりにくい物件を選ぶことが非常に重要なポイントになってきますが、投資分析をする際にはある程度の下落を想定して考えていきます。

家賃が下がっても収益が得られる物件なのかどうか?というのは、必ずチェックをしなければなりません。

そうしなければ、いざ家賃が下がった際に「こんなはずじゃなかった・・・」と頭を抱えることになってしまいます。

また、これは投資分析とは少し違ってくるのですが、私がサポートをしている顧客には、新しく入居者を募集する際に家賃を上げる提案をする場合があります。

これは周辺相場を見ながら行うのですが、普通の業者は早く入居者を付けたいので家賃を上げる提案はしないのがほとんどです。

こういった形で収益力をアップさせることも可能なのですが、購入を検討する際はある程度の家賃下落を見積もり保守的に考えていくのがセオリーです。

金利の上昇リスクを考慮する

ワンルームマンション投資をする際は、ほとんどの場合ローンを利用します。

そして、このローンの金利というのは変動する可能性があります。

なので、

『ローンの金利が上がっても大丈夫かどうか?』

ということを検討する必要があります。

これからワンルームマンション投資をする人は、金利が1%上昇したら収支がどう変わるのかを把握していない場合がほとんどです。

しかし、金利上昇というのは十分に起こりえます。

なので、金利が上がった場合でも大丈夫なのかどうかをしっかりと分析することは大切になります。

また、金利上昇リスクを抑える方法として、頭金を増やしたり繰り上げ返済をするという選択肢もあります。

この部分に関しては、相談者様の状況に応じて変わってくる所ですが、どんな選択肢があるのかも同時に考えていきます。

さらに、そもそもの金利を抑える為に、最適な金融機関を選んでいくことも大切なポイントになってきます。

空室リスクを考慮する

入居者が出ていった後、すぐに次の入居者が見つかる訳ではありません。

場合によっては、なかなか入居者が見つからずに家賃が入ってこない期間が発生することがあります。

そういったことがないように、安定的に入居者が付く物件を選ぶことも大事なのですが、

『もし入居者がすぐに付かずに空室の期間が出てしまったらどうなるのか?』

ということを予め分析しておくことが必要です。

例えば、2年に1回のペースで1ヶ月〜2ヶ月の空室が出る前提で計算をし、それでも収支に問題がないかどうかを見ていきます。

この分析をしておくことで、いざ空室が発生しても落ち着いて対応をすることができるようになるので、このリスクを考慮することは必須になります。

ちなみに、引っ越しのシーズンでなくても入居者が付きやすいエリアや条件があるので、そういった物件を選ぶことで空室リスクを減らすことができます。

また、私が実際にこのリスクを検討する時には現地の不動産会社に聞き込み調査を行う場合もあります。

修繕積立金の上昇リスクを考慮する

これは、ワンルームマンション投資をこれから行う人はあまり意識していないポイントなのですが、ワンルームマンションのオーナーになると毎月修繕積立金が発生します。

そして、その修繕積立金というのは場合によっては上がってしまう場合があるのです。

上がってしまった場合、毎月毎月かかるお金が増えるので、収支に大きな影響を及ぼしかねません。

通常、営業マンはこの修繕積立金については変わらないイメージで話を進めていきます。

しかし、投資分析をする際には修繕積立金の上昇リスクを考慮して、もし上がった場合でも大丈夫かどうかを見ていく必要があります。

ただし、この修繕積立金の上昇リスクは事前に物件調査を行い、修繕積立金の状況を見たりすることである程度の予測をすることが可能です。

具体的には重要事項調査報告書というものが建物ごとに存在しており、その内容を読み込むことで修繕積立金の上昇リスクを把握することができます。

将来的な売却金額を考える

これは投資分析とは少し性格が違うのですが、将来的な売却金額がどうなるかを予め把握しておくこともポイントの1つです。

私は基本的に物件を長く保有することを推奨しているのですが、急に現金が必要になった等の事態が起こった際には売却を検討するケースがあります。

そうなった時に、購入金額よりもかなり下がった金額で売却をするのではなく、なるべく高い金額で売却をしたいですよね?

それが実際にできるように、過去の取引事例や現時点の築年数を見たり、時には不動産のプロとしての勘を頼りにしながら売却しても問題がないかどうかを検討していきます。

いざとなった時に出口を用意しておくことは重要になりますので、投資分析の際には売却のことも考えていきます。

営業マンは契約を取る時の口説き文句として「いざとなったら売ればいいんですよ」という話をよくしますが、売却はそこまで簡単な話ではありません。

しっかりと分析を行い、売却をしても問題がないかどうかを見極める必要があります。

許容できるリスクの範囲を予め知っておく

以上が、投資分析をする際に考慮をするべきリスクになります。

正直に言って、考えることが多くて面倒くさそうですよね。

実際に面倒なことが多いので、業者はしっかりとした投資分析をすることはあまりありません。

というより、やり方がわかっていない場合の方が多いと思います。

しかし、物件を購入する際には投資分析は必須になります。

そうしないと、収支が思ったよりも悪くなり、

思っていたのと全然違う!
こんなことならやらなければよかった・・・
手出しが増えるばかりで儲かっている気がしない・・・

という気持ちになってしまったり、ストレスと損失が増える結果になりかねません。

ワンルームマンション投資を始める時は、リスクを軽視したり見逃してしまっている場合がほとんどです。

しかし、自分がどれくらいのリスクを許容できるかというのは、最初の段階でしっかりと理解しておく必要があります。


各種リスクを織り込んだシミュレーションの作成

私が物件選びのサポートをする際は、上でお伝えしたような各種リスクを考慮した投資分析を行います。

そして、ワンルームマンションの購入実行支援サポートを行う場合は、相談者様の状況に応じてシミュレーションを作成していきます。

具体的には、

各種リスクを織り込みどこまで許容できるかを具体的に数字で見ていく

原状回復や部屋の修繕(エアコンや給湯器など)も考慮に入れる

頭金をどれくらい入れるのが良いのかを比較する

繰り上げ返済をしたらどうなるのかを見ていく

複数の物件を購入した場合にどうなるのかを見ていく

こういった形で向こう30年程のシミュレーションを作っていきます。

こういったシミュレーションも、業者は普通はやりません。

長期のシミュレーションを出すことは出すのですが、家賃がずっと変わらない想定になっていたり、入れるべき出費が抜けていたりなど

『良く見せる為のシミュレーション』

になってしまう場合がほとんどです。

ワンルームマンション投資のシミュレーションを見る際には、売り手の立場ではなく客観的な立場の専門家が作成したものを見ることが重要です。

多角的な観点から、考慮すべきリスクをしっかりと入れて具体的な数字を見ながら判断していく。

こういった考え方が、ワンルームマンション投資には必要になってきます。

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