元営業マンが教える失敗しないワンルームマンション投資

信じても大丈夫！？家賃保証のカラクリ

「ウチは家賃保証をしてるので、空室の心配はないですよ」

これは、よくあるワンルームマンションの営業トークです。

新築の物件の場合は7〜8割、中古物件の場合は約半分くらいが家賃保証をやっているイメージですね。

家賃保証（サブリース）というのはどういうものかというと、たとえ空室でも家賃保証をしている会社が毎月決まった額の家賃を振り込んでくれる、というものです。

ワンルームマンション物件を購入したいけど、空室が出たら家賃が入ってこないんでしょ？

という不安がある場合、家賃保証というのはとても魅力的に聞こえます。

しかし・・・

魔法の薬のように聞こえる家賃保証ですが、これには落とし穴があります。

「家賃保証があるなら大丈夫だろう」

と思って契約をしてしまうと、後々後悔をしてしまう可能性があるので注意をして下さい。

このページでは、その裏側を含めて家賃保証のカラクリを説明していきます。

よく使われる営業トーク

家賃保証について、「なんで家賃保証なんてできるの？」と営業マンに聞くと、こういう答えが返ってきます。

「家賃保証をしても大丈夫なエリアなので家賃保証をさせてもらってるんですよ」

つまり、条件が良いから家賃保証ができる、ということです。

これを聞くと、

「会社がリスクを取っても大丈夫なくらい良い物件なんだ」

と安心してしまいがちです。

でも、これは家賃保証ができる『表向きの理由』に過ぎません。

もちろん、この理由は嘘ではなく物件によっては本当にそうだということもあるでしょう。

しかし、家賃保証ができる本当の理由は他にもあるのです。

家賃保証ができる理由

まず、当然ながら家賃保証を使う場合は手数料が多く発生します。

大抵の場合、家賃の10%です。

家賃保証を使わずに管理だけをお願いした場合は3〜5％になるので、割高な手数料を払うことになります。

また、更新時の更新料や、入居時の礼金は家賃保証をしている会社に入るという契約になるので、空室になったとしてもそれでカバーすることができます。

と・・・

ここまでは、営業マンが話をしてくれる可能性が十分にある理由になります。

しかし、次の理由はほとんどの場合説明されません。

そして、これが家賃保証の最大の問題でもあります。

契約書の中に家賃の見直し条項がある

それは、

『定期的に家賃の見直しがある』

ということです。

家賃保証というのは、

『最初に設定された家賃が今後ずーっと毎月入ってくる』

というイメージを抱いてしまいがちです。

しかし、家賃保証契約書の中には必ず、

「物価上昇や周りの相場家賃の変化によって○年ごとに家賃を見直す場合があります」

という文言が入っています。

※○年の中には、2年や5年などの年数がかかります

そして、この事実については営業マンは話したがりません。

大抵の場合、ワンルームマンションを購入する決済の時に初めて見せられる場合が多く、確認をせずに契約をして後から後悔をしてしまうことになってしまいます。

「家賃保証をするので家賃は下がりません」は嘘

これがあることで、営業マンが見せるシミュレーションは完全に崩れます。

営業マンが見せるシミュレーションというのはほとんどの場合で"絵に描いた餅"であり、実現することはありません。

「家賃保証をするので家賃は下がりません」というのは嘘なのです。

かなり条件の良い物件でない限り、年数が経過すると共に取れる家賃は下がっていきます。

家賃が下がって、契約書に記載されている年月が経過したら家賃保証の見直しが行われます。

（ワンルームマンション投資会社の中には、保証家賃を変える交渉をする交渉部隊がある場合もあるほどです）

この事実には、予め気付いておくことが非常に重要になります。

また、家賃保証には他にも隠されたデメリットがあります。

家賃が上がった場合でも保証家賃は変わらない

そこまで確率は高くはないのですが、場所によっては年月が経つにつれて家賃が上がる場合もあります。

その時に、家賃保証をしていなければ家賃を上げて家賃収入を増やすことができるのですが、家賃保証を利用していた場合はそれができません。

家賃収入が低く設定された家賃のままになってしまいます。

契約の解除が難しい

さらに、家賃保証の契約をしてしまった場合、解約が難しいというデメリットがあります。

例えば、他の管理会社に変更するには家賃の半年分を払わなければならないなど、契約の縛りが決められている場合があります。

これがあることによって、

『収支が悪いことがわかって解約をしたいけど解約ができない』

という事態に陥ってしまう場合があるのです。

家賃保証を利用すると、主導権を家賃保証の会社に握られてしまうことになります。

気付いたら取り返しの付かない状態になってしまう危険性があるので、注意が必要です。

家賃保証はイメージとは違う

このように、一見すると魅力的に見える家賃保証ですが、マイナスな面も多くあります。

ワンルームマンション投資会社が、あなたの為に全てのリスクを背負ってくれるということはありません。

家賃保証をしても儲かる仕組みを作っており、営業トークとしても強いので家賃保証をしているのです。

家賃保証については、営業マンの説明から受けるイメージと実際の契約内容が違っている場合が多く、訴訟になっているケースもあります。

家賃保証よりもベターな選択肢

家賃保証という制度を業界の中で見てきた私からすると、やはり一番の選択肢は

『家賃保証を付けずに家賃が安定的な立地の物件を買うこと』

です。

「家賃保証があるから安心です！」

という甘い言葉に誘われて、変な物件を掴まされてしまった人も私は見てきました。

家賃保証の罠には引っかからずに、適切な判断ができるようになりましょう。