メディアへの出演

Shibuya Cross-FM(88.5MHz)に出演しました。
星野友絵のラジオ番組「プロフェッショナルリーダー ~経営者・人生の1ページ~」
2021年1月5日放送分ゲスト出演

ネクストライフプランニング  > 第三者立場のワンルームマンション売却相談

第三者立場のワンルームマンション売却相談

ネクストライフプランニングでは、ワンルームマンション物件の売却の相談も行っており、数多くの実績があります。

もし、このページを見ているあなたが・・・

業者から電話が何度もかかってきて売ったほうがいいのではないかと思っている

売却を促すチラシが郵便受けに入っているのを見て、売却についての話を聞きたいと考えるようになった

何となく物件を買ってしまったけど、修繕費が必要になったり入退去時の手続きなどが思っていたより面倒くさくもう売ってしまいたい

こう思っているのなら・・・

売却の話を進めるのはちょっと待って下さい!

なぜなら、そのまま業者の所に言ってしまうと、”飛んで火にいる夏の虫”のような状態になってしまうからです。


業者の営業に乗ってはいけない

広告や電話勧誘に誘われて業者の所に行ってしまうのは、はっきり言っておすすめしません。

なぜなら、売却を勧める不動産屋は基本的に自分の会社の利益の為に動いており、あなたの利益を優先してくれる訳ではないからです。

私は不動産業界に20年以上身を置いていますが、これははっきりと言えます。

向こうから仕掛けてくる営業に乗ってはいけません。

そして、不動産屋に自分から行くのもまた、鴨がネギを背負ってやってきたというような状態になってしまいます。

不動産屋と一般の人の間には圧倒的な知識の格差があり、高い営業スキルを持っています。

なので、悲しい事実なのですが業者のいいようにやられてしまう場合がほとんどです。

そこで、業者の言いなりになってしまわないように、不動産売却の入り口になるパターンと、それぞれのパターンに隠された真実を今からお伝えしていきたいと思います。

電話営業・ダイレクトメールの注意点

ワンルーンマンションを所有すると増えるのが、ダイレクトメールや電話での営業です。

「あなたの保有している物件を高く買いたい人がいます」

という形で勧誘をしてくるのが典型的なパターンです。

ワンルーンマンションの購入すると、誰でも登記簿を見ることができるので住所がわかってしまう状態になります。

また、電話番号を含む情報を出している名簿屋もおり、多くの営業マンはその名簿を手元に置きながら電話営業をしています。

こういった理由から、ワンルームマンションを所有すると電話営業やダイレクトメールが増えてしまうのです。

そして、彼らの目的はほとんどの場合

「安く物件を仕入れて他の人に販売をすること」

です。

所有者から物件を買った後に利益を乗せて販売をして、そこで儲けを出していきます。

なので、高く買ってくれるということはありません。

向こうも数撃てば当たる作戦でやっているので、こういった営業には乗らないようにしましょう。

チラシ広告の真実

郵便受けに、

「〇〇マンション(建物名)限定で探している人がいます」

「ワンルームマンションを予算2000万円前後で探している人がいます」

「〇〇区限定で物件を急ぎで探されているお客様がいます」

のように、具体的な条件と共に既に物件を買いたい人がいると記載されているチラシが入っていることがよくあります。

「本当に探している人がいるなら試しに連絡しようかな」

と思ってしまいますが、これらの情報は実は全くのデタラメです。

なぜなら、チラシを作成するのにも配布するにも時間がかかるので、リアルタイムの情報を届けることはできないからです。

これらの言葉は、チラシを見た人が電話をしたくなるようにする為のテクニックに過ぎません。

実際に話を聞いてみると「もう他の物件を買ってしまいました」というようにはぐらかしながら売却を進めてくるという流れになります。

一度でも対面で話してしまうと、営業マンに言いくるめられてしまう可能性が高いので注意が必要です。

大手不動産会社に行った場合

「誰もが知っている大手にいけば安心」

と思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、大手の不動産会社にもデメリットがあります。

それは、売却を依頼した物件の情報をオープンにせずに自社のお客さんのみに公開する傾向が強いということです。

どういうことかというと、不動産会社は物件の所有者が売却をした時に仲介手数料を取ります。さらに、その物件を買うお客さんを自社で見つけることができれば、その物件を買うお客さんからも仲介手数料を取ることができます。

いわゆる「両手の取引」と呼ばれるもので、得られる利益が大きくなるのでこれを狙う場合が多いのです。

この形になってしまうと、自分が売ろうとしている物件の情報がオープンにならずに限られた人の目にしか入らなくなるので、良い条件で買ってくれる人が見つかる可能性が低くなってしまいます。

その結果、希望している値段で売却ができなかったり、思ったよりも低い金額で売却をするしかなくなってしまう場合が多いです。

一見便利そうなネットの比較サイト

『ネットで一括比較!あなたの物件を一番高い値段で売れます』

ということを謳っているウェブサイトは多くあります。

一見すると便利そうですが、ここにも落とし穴があります。

それは、

『興味を惹くために高い査定金額を出す不動産屋がいる』

ということです。

査定金額が高いと嬉しくなってついつい連絡をしてしまいがちですが、そういった不動産屋の戦略は、

『高い査定金額で客を惹きつけて専任媒介契約を取り、後から理由を付けて安い値段で売却をする』

というパターンである場合が多いのです。

専任媒介契約とは、その一社だけが売却の手続きをすることができ、他の不動産屋に並行して依頼ができないという契約です。

この契約を取ってしまえば、不動産屋としてはひと安心です。

そして、後から色々と理由を付けて値段を下げ、当初の査定金額よりも低い値段で売却を進めることになる、というのが多いパターンです。

最初は良いと思ったのに、結果としては思っていたような値段で売ることができずに終わってしまう可能性があります。

以上が、代表的な不動産売却のパターンです。

それぞれのパターンについて、裏側をまとめてみました。

それぞれにデメリットや注意すべきポイントがあるのを理解して頂けたと思いますが、それ以上に頭に入れておいて欲しいことがあります。

それは、業者に相談をした時点で「売却をすること」が前提になってしまうということです。

不動産屋は、売却時の仲介手数料で利益を出しています。

売却に繋がらなければ1円にもなりません。

なので、否が応でも売却に向けてトークを進めていきます。

たとえそれが、あなたにとって利益にならないとしてもです。


どうやったら一番良い条件で売却ができるの?

ここまでの話を聞くと、

「じゃあ、売却を検討したい場合はどうすればいいの!?」

と思ってしまいますよね。

正直に言うと、知識を持たない素人が不動産屋の思惑をうまくかわしてベストな選択ができるかというと、難しいと言わざるを得ません。

そして、実はそれが私が不動産屋ではない第三者立場のアドバイザーとして独立をした理由でもあります。

一般のお客さんからすると、本当のことを教えてくれる不動産のプロに相談をするチャンスがありません。

そこで、自分がその立場の専門家になろうと考えました。

第三者立場のアドバイザー

私はワンルームマンション投資の専門家として購入のアドバイスも行っていますが、不動産業界の中で売却に関する経験も多く積んできました。

業界の裏側も知り尽くした専門家の立場から、相談者様にとってベストな選択をサポートしていきます。

実際に売却を実行するとなった段階で、信頼のできる不動産屋と連携して動いていくことになりますが、最初の段階で直接不動産屋とやり取りをする必要がないので、「騙されるんじゃないか?」と不安に思うこはありません。

それでは具体的に、第三者立場からアドバイスができる私に相談するメリットについてお伝えをさせて頂きますね。


第三者立場の専門家に
相談をするべき理由

売った方がいいかどうかの相談ができる理由1

私は不動産屋ではないので、売却をすることが前提になりません。

「そもそも本当に売った方がいいのか?」

という所から相談をすることができます。

場合によっては売却をせずに、ローンの借換えしたり家賃を上げることで収益が向上する可能性があるので保有をした方が良いという結論になる場合があります。

実際に、私に相談をした方の中には売却を止めて保有をし続けると決めた方もいらっしゃいます。

こういったアドバイスは、不動産屋に行った場合は受けることができません。

客観的な立場からベストな選択肢を提示することができるので、安心して相談をすることができます。

少しでも高く売る為のサポートができる理由2

不動産屋は、必ず「なるべく高い値段で売ります!」と言います。

しかし、それは必ずしも正しいとは言い切れません。

これは、不動産業界の利益構造を考えるとよくわかります。

不動産屋は、物件を売却した際の仲介手数料が儲けの源泉です。

この仲介手数料はほとんどの場合で3%になのですが、例えば売却価格が100万円高くなると、仲介手数料が3万円増えます。

逆に、100万円減ると3万円減ります。

100万円というのは、売る側の立場からしたら大きな金額ですよね。

私も自分の物件を売却した際にはとても気にしました。

一方で、3万円というのは業者にとって大きな金額でしょうか?

答えはNoです。不動産業界で働く人にとっては僅かな違いでしかありません。

こういう利益構造があるので、不動産屋としては100万を値引きしてでも早く案件を終わらせ、案件の数を増やした方が効率がいいのです。

結果として、「なるべく高い価格で売ります」と口では言っていても、実際の提案は異なったものになってしまいます。

しかし、私の場合は売却のアドバイスに対して料金を頂いています。

その結果、相談者様の利益を優先することができるのでワンルームマンションの売却価格に100〜200万円程度の違いが生まれることも珍しくありません。

売却に向けて動く場合は、なるべく高い値段で売ることができるようにサポートをしていきます。

営業トークではなく本当のことをお伝えできる理由3

繰り返しになりますが、不動産屋に売却の相談をした時点で売却をすることが前提になり話が進められます。

話の方向性が既に決まっているので、その方向に乗せる為に都合の良いことをいったり、不都合な真実を隠されてしまう可能性があるのです。

この点、私はそういった制約がありません。

なので、私が今まで不動産業界で培ってきた知識や、業界の裏事情も包み隠さずお伝えすることができます。

なので、

「不動産屋の言うことはちょっと信用できない・・・」

と不安な方でも安心して相談をすることができます。

急がせることがないのでゆっくり相談できる理由4

不動産屋は、利益を出す為になるべく多くの案件をこなしたいと考えています。

その結果、値下げをしたり売り主を急かして早く契約が決まるように持っていく場合がほとんどです。

不動産取引というのは、大きな取引です。

重要な決断を急かされながら下さないといけないというのは、精神的に辛いですよね。

私は不動産業界でそういった現場を何度も見てきました。

なので、そういったことがないように私は急かすことはせずにゆっくりと相談ができるようにしています。

売却をした際にかかるコストも隠さずお伝えします理由5

物件を売却する際には、コストがかかります。

例えば、物件を1,500万円で売却ができたとしても、手残りは1,500万円にはなりません。

そこから、仲介手数料や司法書士への依頼費用、譲渡税を引いた額が手残りの金額になります。

こういったコストは、売却の話を進める時にはあまり表に出てきません。

ネガティブな話題なので不動産屋としてはあまり触れなかったり、「かかったとしてもそこまでしないですよ」という風に濁されてしまう可能性があります。

その結果、『いくらで売れるか?』という金額ばかりに目がいってしまい、コストについて把握をするのは売却をした後という場合がほとんどです。

そうなってしまうと、実際にかかる金額が明らかになった時に

『こんなにコストがかかるとは思っていなかった・・・』

と後悔してしまうことになりかねません。

そうならないように、客観的な立場からかかるコストを説明し、手残りがいくらになるのかを説明していきます。

無料相談を行っています

相談は通常は有料(1時間/1万円)ですが、初回相談の場合は特別に2時間程度の相談を無料で行っています。

相談は事務所にお越し頂くか、遠方でお越し頂くのが難しい場合はスカイプなどのオンライン相談や電話でも受付が可能です。

「売却を検討しているけどどうすればいいのかわからない・・・」

とお悩みの場合は、まずは無料相談をご活用下さい。

無料相談でお伝えできること

現在持っている物件の分析

現在持っている物件の情報をお持ち頂くことで、その物件に関する専門家からの見解をお伝えすることができます。

例えば、

設定されている家賃は適正か?上げることはできないか?
ローンの借り換えを行うことで収益を改善できないか?
複数の物件を持っている場合はどう考えればいいのか?

など、売却以外の選択肢も視野に入れた上で正直にお話をすることが可能です。

「何となく持っているけどどうすればいいのかわからない・・・」

という場合は、この分析結果が大きな判断材料になるはずです。


売却をした場合の簡易査定

正確な金額をお伝えすることはできませんが、大体の売却価格の予想をお伝えすることができます。

また、売却期間というのはどれくらいの時間をかけることができるかどうかでも変わってきます。

一般的に時間を長くかけた方が高い値段で売却をすることができるのですが、無料相談では、

1〜2ヶ月ですぐに売りたい場合
3〜4ヶ月で売りたい場合
6ヶ月程度でゆっくり売りたい場合

このような期間別でどれくらいの値段になりそうなのかをお伝えすることができます。

この際、売却価格を高く見せて後から下げたりなど、営業のテクニックは一切使いません。

私が客観的に見て妥当と思われる金額を正直にお伝えします。


売ったほうがいいかどうかの判断

お話を聞きながら、

「本当に売ったほうがいいのか?」

の判断をしていきます。

その判断に必要なのは、売却価格だけではありません。

もともと何でその物件を買ったのか、将来どんな生活をしたいのか、お金についてどう考えているのかなど、人生全体の視野が必要になります。

そういった所をしっかりとヒアリングしながら、どうするのが相談者様にとってベストなのかを一緒に考えていきます。

売却相談の流れ

ステップ1 お問い合わせ

メール・電話問い合わせ

まず最初に、電話かメールフォームでお問い合わせ下さい。ご連絡を頂けましたら、相談の日時を決めていきます。

その際、事前に状況について簡単にお聞きする場合があります。

また、ご相談に関する質問や疑問等ありましたらお気軽にお聞き下さい。

ステップ2 初回無料相談(2時間程度)

初回無料相談では、まずは以下のようなことをお聞きしていきながら状況を分析していきます。

ワンルームマンションを購入したきっかけや経緯は?

現状の家賃や収支状況がどうなっているのか?

現状の修繕積立金がいくらになっているのか?

今後どういう風にしていきたいのか?

営業を受けている場合はその状況

詳しい状況をお聞きし、お持ちの物件を売ることを前提にするのではなく、

『そもそも売ったほうがいいのかどうか?』

ということから考えていきます。

また、既に営業を受けている場合はその状況を分析し、第三者の立場から問題がないかどうかをチェックしていきます。

ステップ3 実行支援コンサルティングの提案

無料初回相談の結果、問題が全て解決したらそこで相談は終了となります。

また、お話を聞いた上で私がサポートや実行支援を行うことができると感じた場合は、相談者様の状況に合わせた提案をさせて頂く場合があります。

提案の内容については、売却を決めた場合は売却の実行支援、売却をしない場合はローンの借換えや家賃の見直し、という形で1人1人に合った提案をしていきます。

相談者様の利益に繋がると判断した場合にのみ提案をさせて頂き、もし内容にご納得頂けなければ断っていただいてももちろん問題ありません。

提案内容に納得ができた場合に限り、サポートを行っていきます。

嘘偽りなく本当のことをお伝えします

私が第三者立場の不動産の専門家として独立した理由の1つは、

『不動産業界には本当のことを教えてくれる人がいない』

と感じたからです。

これは、売却にも言うことができます。

そうではなくて、騙されたり言いくるめられる心配をせずに相談ができる専門家が必要だと考えました。

売却を検討している場合は、売却が本当にベストな選択肢かどうかを一緒に考えていく。

そして、もし売却をするとなったらなるべく高い値段で売却ができるようにサポートをしていく。

そういったことができる専門家として、1人でも多くの方にベストな選択肢を提供することを目指しています。

初回相談は無料なので、もし売却で悩まれている場合はお気軽にご相談を頂ければと思います。

あなたからのご連絡をお待ちしています。

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